轻人来决定银海园项目和银海公司的命运有些不理解。

其实今天的会议，任一凡就是想把银海园为什么会落到今天的这个地步从策划的角度上讲给包括高展在内的这几个人听听的，一是因为只有他们认同了自已的这份诊断意见，才能统一思想，开展下一步的合作；二是如果将来自已靠着银海公司的班底进军房地产开发业，这几个人始终都会是这个团队的核心，自己必须让他们心悦诚服。

想了想，任一凡向林自洋点了点头，又看了看高展和其它二人说道：“林总。高总，我承认银海园在设计施工上是很精益求精地，这也正是它每平方米的开发成本达到了接近4000元高位的原因。我们暂时先抛开工程质量问题，仔细地审视这个项目本身，我们就会发现，市场对它反应冷淡是有道理的。

我们知道，房地产企业必须营销市场所需要的产品才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品分为三个层次，包括核心产品、有形产品、延伸产品。当然。最关键的仍是它的核心产品。对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。其次才是所谓地产品的品牌、特点、式样、质量等等，也就是有形产品。林总所说的银海园地工程质量以及户型设计都包括在这个范畴。除了上述两点。延伸产品在购房者决定其购买行为的时候起到至关重要的作用，它是附加在有形产品上的各种各样地服务，如物业管理、保证公共设施的提供等等。

在目前的市场情况下，消费者日趋成熟。他们对产品本身的评估已经细化到了以上三个层次所涉及的每一个方面，因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，房地产商基本上都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即对房地产产品营销能够产生独特作用的还在于有形产品和延伸产品上。对银海园来说，这两点都是有缺陷的，这就是造成了银海园被市场冷淡地原因，其中的具体情况，我想请石总监向大家说明一下。”说着，任一凡向磨磨点了点头。

“好的。市场调查是我带人做的。”磨磨接口说道：“我们设计了一份问卷，向300多名准购房者进行了调查，结果是，七成以上的受调查者认为，虽然银海园毗邻高新科技园区。在此置业今后会有一定地升值潜力，但毕竟那是许多年之后的事，对此并没有足够深的认识。而现在他们看到的是，从A市市中心到银海园，单程车程就需要三到四十分钟。对于出行和休闲来说并